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#지식산업센터, #특수부동산, #아파트형공장 #오피스 #환경개선펀드

주거형 부동산으로 가격차익을 얻는 방법은 현재 금융조건, 세금, 정책 등으로 볼 때, 아주 어렵습니다. 그럼 부동산으로는 돈을 벌 수 없는건가요?? 아니죠. 주거형 부동산만 돈을 버는건 아니죠. 하지만 가장 쉽고 편했던 그리고 아무, 혹은 특별한 지식이나 분석없이도 최근 몇년은 주거형 부동산으로 돈을 벌 수 있었다고 생각합니다. 투자에서 가장 상급으로 치는 사람은 아무 것도 모르고 그냥 투자했는데 그 자산가격이 올랐던 사람입니다. 정말 초고수의 경지죠. 하지만 이제 주거형으로는 자산증식이 어렵기에 수익형 부동산 혹은 특수부동산으로 가야 돈을 벌 수 있습니다. 나는 그런거 하기 싫고 아파트, 오피스텔로만 돈 벌꺼야 라는 분은 앞으로 부동산으로 돈 벌 생각을 하지면 안됩니다. 수익형과 특수부동산은 철저한 공부와 분석을 바탕으로 투자할 수 있는 실행력을 가진 사람만이 돈을 벌 수 있습니다.

현재 부동산 정책, 규제에서 근린생활시설(상가), 지식산업센터, 오피스 등은 현재 규제에서 제외되어있습니다. 그리고 앞으로도 주거형이 아닌 부동산에 규제가 들어올 가능성은 매우 낮습니다. 현 정부의 기조는 퇴근 후 집에서 편안하게 생활할 수 있는 주거안정, 주거복지라는 차원에서 정책을 접근하고 있기 때문입니다. 말 그대로 주거형 부동산에 대한 부분만 규제하는거죠.

수익형 부동산 중에서 가장 쉽게 접근할 수 있는 부동산은 근린생활시설(상가) 입니다. 그 다음으로 지식산업센터, 오피스라는 종류의 부동산이 있습니다. 지식산업센터는 기존에 산업단지에 있던 오래된 공장건물을 다시 재개발하여 말 그대로 아파트형 공장을 만드는 것입니다. 이전에 2층 ~ 3층 규모의 공장이 이제 지식산업센터(아파트형공장)이라는 대규모 부동산 시설로 개발되는 것입니다. 일반적으로 민간 금융기관에서 자금을 조달해서 개발하는 경우도 많이 있지만, 공장관련 법률에 의해서 노후화된 산업단지는 환경개선펀드에서 상당한 자금을 투입해줍니다. 물론 개발되어야하는 산업단지를 선정하고 우선협상대상자가 되어야하겠지만요.

1. 지식산업센터를 원하는 사람은 누구?

투자자 입장에서는 어떻게 지식산업센터가 자금을 조달하고 신축되는지는 크게 의미가 없습니다. 지식산업센터에 향후 어떤 업종이 입주를 할 예정인지, 주변 노후화된 공장을 가진 회사가 지식산업센터로 이전을 해올 수 있는 수요는 얼마나 있는지 에 대한 분석이 중요합니다. 그러기위해서는 입주할 예정기업이 지식산업센터에 들어올 이유가 있어야합니다. 주로 고려해야할 상황은 유사업종과 시너지, 교통은 얼마나 편리한가? 인재를 쉽게 모을 수 있는 곳인가? 사람들 출퇴근은 용이한 곳인가? 들어오기위해서 월세나 관리비는 어느정도 되나? 등등 을 고려할 수 있을 것입니다.

2. 분양대금을 어떻게 조달해야할까??

지식산업센터는 주거형 부동산과는 달리 오히려 정책자금으로 LTV가 최대 90%까지 지원이 됩니다. 물론 일반적인 투자자의 경우에는 90%까지 안되고, 실입주자가 분양을 받고 자가로 사용하는 경우입니다. 제가 알기로는 신용대출까지 지원을 받아 사실상 LTV 100% 까지 받을 수 있다고 얼핏 들어본 것 같습니다. 일반투자자의 경우에도 LTV 70% 이상은 받으실 수 있습니다. 물론 인근 잔금대출은행에 따라 다르겠지만 오히려 정부에서 자금을 지원해주기에 상당히 금융환경 자체는 투자자에 우호적인 환경입니다. LTV 최대로 대출을 조달하고 작은 자기자금을 투자하여 최대 수익률을 누리실 가능성도 있습니다.

3. 그럼 무조건 돈 벌수있고 좋은건가요?

절대 그렇지 않습니다.  가장 먼저 말씀드렸지만, 지식산업센터는 입주자가 일반개인이 아니라 법인 등 기업체이기 때문에 임차인이 아무래도 주거형보다는 제한적입니다. 내가 사려고 하는 지식산업센터가 어디에 위치해 있는지, 교통은 얼마나 편리한지 등등 따져볼 것, 분석해볼 것 정말정말 많습니다. 다들 아시겠지만 남의 돈 벌기는 사실 원래 쉽지 않잖아요?? ㅎㅎㅎ 열심히 공부하고 투자를 결정해서 수익을 지속적으로 내는 것을 하셔야합니다. 지식산업센터는 임차인이 제한되어지는 물건이라 공실리스크가 가장 위험합니다. 또한 수익형부동산이 그렇듯이 핫한 지역이 아닌 이상 환금성 또한 다소 떨어집니다. 그러니 자금계획을 정확히 세운 다음 투자를 결정하길 바랍니다.

지식산업센터 투자와 관련된 좋은 지식이나 분석법 또한 앞으로 꾸준히 포스팅하겠습니다. ㅎㅎ