부동산 매매계약에 도움되는 이야기

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1. 모든 것은 계약서에 있다.

부동산은 금액이 절대적으로 큰 것이 일반적이기에 평소에 점잖은 사람들이라도 금액이 크면 민감해지기 마련입니다. 그렇기에 향후 발생되는 분쟁을 미연에 방지하고 혹시라도 분쟁이 발생되더라도 애매한 부분이 없게 모든 것을 고려하여서 계약서에 조항으로 넣으시고 또는 넣고싶은 문구가 있다면 특약서를 따로 작성하여 계약을 하시면 됩니다. 나는 가볍게 이야기나 하러 갔는데 상대방은 계약서랑 필요한 문서를 다 챙겨와서 어어어??? 하다가 계약서에 서명을 하시고 오시는 분들도 많은데요. 절대절대절대 계약서의 내용을 숙지하지 않으시고 서명하시면 안됩니다. 아무리 표준 계약서라고 보여도 절대절대 내용을 안보시고 상대방이 찍어주는 내용만 보시고 서명하시면 안됩니다. 혹시라도 생각도 않고 갔는데 계약을 해야하는 상황이라면 꼼꼼히 보시고 서명을 해주세요.

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계약서를 명확하게 적어놓으면 나중에 분쟁이 발생하여도 유리하게 이끌어갈 수 있고, 만약의 경우에도 변호사를 대동한 협상대리, 소송대리를 하여도 승소하실 수 있습니다. 우리 주변에 있는 일반적인 주택관련 부동산 매매계약은 복잡한 것이 없기에 분쟁이 발생하여도 기존 판례를 잘 찾아보시면 내가 이길지, 질지 금방 아실 수 있습니다. 내가 이길지, 질지 알 수 있는건 계약서입니다. 아무리 사실관계나 이익관계에서 내가 이길 것 같다?? 상대가 이길 것 같다?? 라고 혼자 판단하지마시고 필요하시면 변호사 상담을 통해 해결하시길 바랍니다.

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2. 부동산 가격이 크게 변동할 때는 배액배상이 문제가 된다.

매도자는 부동산을 비싸게 팔고 싶고, 매수자는 부동산을 싸게 사고 싶은 것이 인지상정입니다. 특히나 부동산 계약을 하고난 뒤에 부동산 가격이 급등을 하는 경우에 많이 발생하고 있는데요. 배액배상이라는 문제는 계약금을 매수자가 지급을 한 이후에 발생하는 것입니다. 계약금이 지급이 되지 않았을 경우에는 적용이 되지 않습니다. 일반적으로 가계약금 이라고해서 계약금의 일부만 지급하는 것은 포함되지 않습니다.

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분양권 전매의 경우에도 배액배상이 문제가 될 수 있습니다. 특히나 불법이지만 전매제한기간 중에도 일부의 사람들이 분양권 전매를 하시고 있습니다. 기본적으로 전매제한기간 중 전매는 정부에서 막고있는 사안으로 해서는 않되지만 사인간(개인간) 거래는 정상적으로 거래할 수 있습니다. 다만 이것이 개인간 거래에서 분쟁이 발생하여 소송전으로 갈 경우에는(정부가 알게될 경우에는) 문제가 엄청 많이 발생하겠죠.. 벌금이나 벌칙을 받겠죠. 대법원의 판례도 있습니다. 전매제한기간 중에 전매는 개인간 거래로서 기본적으로는 무효가 되지 않습니다. 이것이 현재 대법원의 기조입니다. 다만 최근 일부 법원에서 정부의 정책기조에 맞춰(주택안정, 주택복지) 전매기간중 전매를 완전 무효라고 판결하는 건이 증가하고 있는 상황입니다. 무효가된다면 분양권 매수인은 향후 부당이득반환청구로 지급한 계약금, 중도금을 반환받으면되고, 매도인은 분양권 소유권을 이전하지 않아도 되니 받은 계약금, 중도금 등 금원 전부를 돌려주어야 합니다. 최근에는 전매기간제한 중에 예약매매를 통해 계약을 진행하는 사례 또한 증가하고 있습니다.

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3. 계약을 해지하고 싶은 사람, 계약을 유지하고 싶은 사람

부동산 뿐만 아니라 모든 매매계약을 하는 상황에서 계약을 해지하고 싶은 사람과, 유지하고 싶은 사람이 발생할 수 있습니다. 만약 매수자 입장에서는 계약금 지급이 후 매도자가 계약해지의 의사표시를 한다면 계약금을 제외한 추가적인 금액을 매도자의 계좌에 내가 계약을 이행할 의지가 있다 라는 수준의 금액을 입금하면 향후 소송전으로 간다고 하더라도 계약이 해지될 확률은 매우 낮습니다. 보통 계약금, 중도금, 잔금이 있다면 계약서에 설사 중도금이라는 명목이 없고 계약금 10%, 잔금 90% 라고 할지라도 계약금 10%를 넘어서는 금액의 지급은 법원에서 매수인이 계약을 이행하려는 의지로 보고 계약을 유지하라고 판결이 날 확률이 높습니다.

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반대로, 매도자 입장에서 계약해지를 하고 싶다라고 할 경우, 특히나 계약금만 입금 받은 상황에서는 매수자 계좌로 계약금 전부를 다시 입금해주고, 나의 입금계좌를 은행에 전화해서 거래중지 요청을 하시면 됩니다. 매수자나 매도자 모두 중요한 건 돈입니다. 돈이 누구 계좌에 들어가있나?? 를 가장 중요하게 보기때문에 계좌에 돈은 넣고 빼는 것을 자유롭게 할 수 있어야 합니다. 추가적으로 중도금은 기일이 도래하기전이라도 입금하면 효력이 발생합니다. 계약서에 중도금지급일에 대해서 명확히 하고 이전에 입금한다면 무효로 한다라는 조항이나 특약이 없는 한 유효합니다. 그러니 계약서를 잘 작성하셔야 합니다.

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여기서 매매계약의 추가적인 팁? 이 발생합니다. 일반적인 사람은 몇개 은행에 계좌를 만들고 금융생활을 합니다. 요즘 핸드폰으로도 가볍게 몇 분만에 계좌를 생성할 수 있습니다. 그러니 제발 부동산 거래계좌를 따로 만드세요. 거래계좌도 매수용, 매도용, 기타용 으로 따로 전부 만들어서 운용하셨으면 좋겠습니다. 매도자가 부동산 계약을 해지하고 싶어서 매수자에게 계약해지의 의사표시를 하고 매도용 계좌를 거래중지 하였습니다. 근데 매도자의 거래계좌는 부동산용이 아니라 본인의 생활비, 월급입금, 공과금 등 기타 본인의 생활과 관련된 계좌와 같이 사용을 하고 있는 경우에 계좌를 막아버리면 본인의 생활이 안되게 됩니다. 그러니 언젠가는 계좌를 거래중지를 풀어야하는데 이럴 경우에 기습적으로 매수자가 계약금을 넘어서는 금액(중도금, 잔금)을 이체시켜버린다면 계약 해지가 불가능합니다. 그러니 계좌는 매수, 매도, 기타용 으로 전부 세분화해서 따로 만드셔서 거래하시길 바랍니다.

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