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본 글은 P2P 대부업체가 제공하는 정보를 바탕으로 저작자의 주관적인 의견을 서술한 것입니다.

아래의 글은 P2P대부업체가 중개하는 상품에 대한 정보제공의 목적으로 작성되었으며,

투자 및 대출의 의사결정에 필요한 모든 정보를 망라하여 제공하고 있는 것이 아니므로,

저작자는 투자 및 대출의 회수 가능성, 투자 수익률에 대한 어떠한 확증이나 보증을 제공하지 않습니다.

따라서 투자 및 대출의 의사결정에 있어서 본 글 내용 이외에 시장의 변동성을 포함한 거시경제변수의

향후 변화가능성과 기타 통제 불가능한 요소의 변동에 따른 리스크 등 여타의 경제적 상황도

종합적으로 고려할 필요가 있습니다. 

[경기 동두천 역세권 아파트 준공 1순위]라는 상품에 관한 이야기를 해보겠습니다. 

1. 건설자금 = PF 

건설자금이라는 것은 건물을 짓기위한 자금을 융통해주는 것입니다.

그러므로 이 상품에서 가장 중요한 것은 지을려고하는 아파트가 준공이 될 수 있을 것인가?? 라는

것이 포인트입니다. 

2. 수익률 13% = 매우 높음

보통 PF 를 금융기관에서 받으면 

은행, 증권사, 캐피탈, 저축은행, 상호금융기관(새마을,신협)에서 금리가 4~8% 정도면 받을 수 있고,

All in cost로 10%내외면 PF를 받을 수 있습니다. 

그런데 만약 위의 금융기관에서 금리 ~8%(All in 10% 내) 의 수익률에서 

그 이상의 리스크가 있다고 판단이 된다면 PF를 받을 수 없게 됩니다. 

그러다가 보면 P2P금융에 내려와서 10% 초과되는 금리를 주고 대출을 사용할 수 밖에 없는 것입니다.

기본적으로 위의 흔히 제도권 금융기관들이 전부 대출해주지 않는, 부실이 될 가능성이 높은

안. 좋. 은. 사업장

이라는 말입니다. 

3. 투자기간 = 5개월

여기서 이상함을 느끼셨으면 좋겠습니다. 

요즘 기술이 발달해서 공사기간이 단축이 많이 되었다고해도 5개월????????

아마도 착공된지 오래된 사업장에서 돈이 부족해서 PF를 받으려는 것 같은데

절대 일반적인 기간이 아니고, 정말로 이상함을 느끼시고 투자에 대한 검토를 신중히 하셔야합니다. 

어니스트펀드에서 자체 상품등급으로도 C1 등급으로 낮은 등급입니다. 

말은 정말 예쁘게

A등급은 안정지향

B등급은 균형지향  = 부실 가능성 있음.

C등급은 수익지향  = 부실 가능성 높고 원금 손실가능성 높음

이라고 언급을 해주시네요. 말은 예쁘네요 수익지향 ㅎㅎㅎㅎㅎ

나쁘게 말하면 대한민국 어떤 금융기관에서도 대출이 안되서 대부업체까지 넘어온 상품입니다. 

정말로 조심해서 투자하셔야합니다. 이런 상품은... 

위를 보시면 [사업규모] 아파트 28세대, 오피스텔 8개호로 정말 작은 건물입니다. 

보통 이런건 새마을금고나 신협에서 많이 해줍니다. 왜냐하면 일단 규모가 작기 때문에 

은행, 증권사, 캐피탈, 저축은행에서는 아마 PF를 해주려고 하지 않을 것입니다. 

그리고 제가 위에서 언급한 것과같이 [모집금액] 총 44억원 중 9차 모집이라는 것을 보아

이미 착공이 되었고, 현재 건물이 지어지고 있는 사업장이라는 것을 알 수 있습니다. 

그리고 PF 에서 [LTV]라는 개념이 없지만 그래도 LTV와 유사하게

 PF 금액 / 준공 후 가치추정금액 = LTV 라고 실무상에서 많이 사용을 합니다. 

LTV가 73.8% 라는 것은 사실 굉장히 높은 수치입니다.

보통 제도권 금융기관내 PF의 LTV는 50% ~ 65%  정도 수준에서 산출이 되기 때문입니다. 

LTV가 높으면 분양률이 높아야 투자한 원금을 전부 회수 받을 수 있습니다. 

또한 사업하는 시행사가 돈이 없는 시행사로 자기자금을 거의 사용하지 않은 사업장이라고

생각이 될 수 있습니다. 

자기자금을 사용하지 않고 남의 돈을 써서 사업하면 아무래도

사업이 망가지려고할 때 책임감이나 분양할인률의 버퍼가 적을 수 밖에 없어서 

리스크가 다소 높은 사업장이라고 판단이 됩니다. 

[공정률] 또한 저런 공정률에 계획대비 공정률이라는 정보를 추가시켜주면 좋을 것 같은데

제가 P2P대출을 않좋아하는 이유는 이런 세부적인 정보를 공개해주지 않는다는 것입니다. 

공정률이 69.3%라는 수치가 제대로된 수치인지 우리는 확인할 방법이 없습니다. 

실제로 2019년 11월에 계획상에는 공정률이 90%가 되어야하는데

실제 69.3%라는 공정률이라면 문제가 있는 사업장 아닌가요??

반대로 2019년 11월에 계획상 공정률이 68%라면 정상적인 사업장이고

오히려 공정이 더 빨라서 공사기간을 여유롭게 맞출 수 있는 사업장이라는 판단을

할 줄 알아야하는데. 이러한 정보를 제공해주지 않습니다. P2P업체는...

오늘은 여기까지 글을 작성하고 P2P에서 제공해주는 나머지 정보인

[안정성분석], [리스크분석]은 #2로 글을 계속 작성을 하겠습니다. 

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